Zoom sur la clause pénale du compromis

Les raisons rendant impossible la signature d’un acte authentique de vente sont nombreuses, chacune pouvant entraîner différentes conséquences juridiques, notamment l'application de la clause pénale du compromis. Cette clause stipule que les parties s’engagent, en cas d’inexécution de leur obligation, à verser à l’autre partie une indemnité forfaitaire. Dans chaque situation, l’agent immobilier doit rester vigilant quant à la posture à adopter et aux actions à entreprendre.

Séquestre et clause pénale

Il est courant de confondre les deux. Toutefois, le dépôt de garantie représente la somme versée par l’acheteur lors de la signature du compromis, visant à garantir au vendeur la bonne exécution de la vente par l’acheteur.

La clause pénale, en revanche, prévoit le versement d’une indemnité en cas de refus de signature de la vente définitive. Les montants du dépôt de garantie et de la clause pénale ne sont pas nécessairement identiques. Généralement, le dépôt de garantie (entre 1 et 10 % du prix) est inférieur au montant de la clause pénale (souvent 10 % du prix). Ainsi, en cas de défaillance de l’acheteur, le vendeur devra poursuivre le paiement du complément au dépôt de garantie.

La caducité résultant de la non-réalisation de la condition suspensive

Une cause fréquente d’annulation de la vente est la non-réalisation d'une condition suspensive, telle que l'obtention d’un prêt ou d’un permis, selon les stipulations du compromis.

Absence de faute du bénéficiaire de la condition suspensive

En principe, lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée, le compromis devient caduc, libérant les parties de leurs obligations. Si cette condition n’est pas réalisée sans qu’une faute puisse être imputée à la partie bénéficiaire, la clause pénale ne s’applique pas. Par exemple, en cas de refus de prêt, si l’acheteur a fait des démarches pour obtenir un prêt conformément aux conditions du compromis, la clause pénale ne s'applique pas.

De plus en plus souvent, les avant-contrats précisent les obligations de l’acquéreur, comme demander un prêt à un taux et pour une durée spécifique ou auprès de plusieurs établissements de crédit. De nombreux litiges découlent de ces clauses. Dans un arrêt du 14 décembre 2022, la Cour de cassation a jugé que si la condition suspensive précise un montant maximal de prêt, cela n'oblige pas l’acheteur à accepter un prêt d’un montant inférieur, et l’absence de faute de l’acquéreur a été retenue.

Faute commise par le bénéficiaire de la condition suspensive

Si une condition suspensive n’est pas réalisée en raison d’une faute imputable à la partie bénéficiaire, l’article 1304-3 du Code civil stipule que la condition est réputée accomplie. L’acheteur doit donc poursuivre la vente comme si la condition était réalisée ou, à défaut, verser l’indemnité prévue par la clause pénale. Il est nécessaire de prouver la faute et son lien de causalité avec la défaillance de la condition pour appliquer la clause pénale.

La caducité du compromis indépendamment de toute condition suspensive

En l’absence de condition suspensive non réalisée, le compromis reste définitif. Si une partie refuse de signer l’acte de vente, la clause pénale peut s’appliquer pour indemniser la partie lésée. Les parties peuvent cependant convenir d’annuler leurs engagements réciproques amiablement, en signant une transaction qui peut prévoir une indemnisation.

Le cas du décès d’une partie au compromis

En cas de décès du vendeur ou de l’acheteur, l’engagement de vendre ou d’acheter est transmis aux héritiers, qui peuvent être redevables de la clause pénale en cas de refus de poursuivre la vente. Pour éviter ces litiges, le compromis peut prévoir sa caducité en cas de décès d’une des parties avant l’acte authentique de vente.

La mise en jeu de la clause pénale et la suite

L’agent immobilier doit conseiller et essayer de trouver une solution amiable lorsque l’une des parties ne respecte pas ses obligations. À défaut d’accord, le juge devra être saisi pour l’application de la clause pénale.

La réduction du montant de la clause pénale par le juge

Le juge peut réduire le montant de la clause pénale si elle est disproportionnée par rapport au préjudice subi. Par exemple, si le vendeur revend le bien dans de meilleures conditions, le juge peut réduire la clause pénale.

Revente après la caducité : un nouveau mandat est-il nécessaire ?

La caducité d’un compromis n’entraîne pas celle du mandat de vente donné à l’agent immobilier. Toutefois, il peut être préférable de signer un nouveau mandat pour confirmer la volonté du vendeur de poursuivre la vente.